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第一章 行业概况

“房屋租赁”指通过合法经营将自有或第三方所有的房屋出租给消费者使用，并获取肯定数额的租金收入的行为
。该概想重要蕴含：经营住房租赁、信息征询等有关业务的公司
。

房屋租赁的分歧分类

房屋租赁的分类凭据区此外分类尺度，房屋租赁可作如下分类：

凭据租赁房屋的性质区别可分为公房租赁和私房租赁，也可分为保险性、福利性租赁和市场性租赁
。公房租赁又可分为房管部门管的直管公房租赁和企事业单元自管的系统公房租赁
。

凭据租赁房屋的用处区别，可分为居住物业、贸易物业、办公楼及工业物业等租赁
。

依照房屋的租赁期限区别，又可分为定期租赁、不定期租赁和阶段式租赁
。定期租赁是指有确定期限的租赁，租期满即租赁终止
。出租人毋庸作提前通知，承租人到期必须送还租用的物业
。目前我国通常商品房的租赁都属于此种情况
。不定期租赁是指租赁双方没有约定租期，出租人可随时要求收回房屋
。我国的公房出租就属于这种情况，但在收回房屋上会要求国度作出另表铺排居住的要求
。阶段式租赁是指双方固然确定了某个期限，但又约定，双方如没有提前通知终止的情况下可自动续约一样一个时期的一种租赁方式，这种情况也时时呈此刻一些商品房的租赁中
。

依照租金的推算和支付方式区别能够分成毛租约、纯租约以及百分比租约
。

按承租人的国籍区别将租赁分为国内租赁和涉表租赁
。

房屋租赁的特点

出租人必须是房屋权人或其代理人
。公民、法人或其他组织对享有权的房屋和国度授权治理和经营的房屋能够依法出租
。

房屋租赁的标的物是作为不动产的房屋，分歧于其他财富，是特定物，不是种类物
。

房屋租赁是双务、有偿的司法行为
。在房屋租赁关系中，出租人和承租人都享有权势和承担使命
。出租人有将房屋交付给承租人的使命，同时承租人也有向出租人支付租金的使命
。

租赁不发出产权的让渡和转移
。房屋权人只是将房屋的占有权、使用权、权在租赁期间内有偿地让渡给承租人，承租人并不获得房屋的产权
。

目前，国内从事房屋租赁的企业达到110家，从业人员总数约710754
。其中，住房租赁在整个房屋租赁业务中占据较大比沉
。得益于政策环境、经济环境、及社会环境的支持，中国住房租赁行业在从前几年内经历了不变增长的发展阶段
。2016-2020年中国住房租赁行业市场规模由1.64万亿元增长至2.23万亿元年复合增长率为7.92%
。同时，依照房间规模统计，我国租赁住房类型整体出现“金字塔”状态，满足年轻人需要的青年公寓占比最大，达到81%，是租赁住房供给的不变基石
；租赁式社区占10.7%
；宿舍型公寓占6.9%
；高端公寓比例仅为1.4%
。

第二章 贸易模式和技术发展

2.1房屋租赁产业链

中国住房租赁行业产业链上游蕴含了房屋资产提供方、第三方服务供给商以及金融服务机构
；现阶段中国住房租赁市场上游房屋资产的供给仍以分散式幼我房源为主，而集中式住房租赁房源的市场体量仍较幼
。中国住房租赁行业产业链中游蕴含了传统住房租赁中介、互联网住房租赁平台和长租公寓经营商
；固然C2C模式仍是住房租赁市场最重要的贸易模式，但长租公寓经营商的B2C/B2B贸易模式则更具贸易价值
。中国住房租赁行业产业链下游的租房消费者蕴含幼我租客、家庭租客和企业租客
；春秋区间在21一30岁的新生代青年幼我租客是目前中国住房租赁市场的重要消费群体

2.2贸易模式

目前中国的房屋租赁市场，重要有三种运营模式：以青客等品牌公寓为代表的沉资产合租模式
；以龙湖冠寓等开发商矜持物业为代表的沉资产单间模式
；以城城找房为代表的，以不动产治理为主题的轻资产托管模式
。

沉资产合租模式

赚差价的沉资产合租模式，也叫合租公寓或长租公寓，市场关注度最高，其性质上是做专业化的“二房东”，国内无数此类公司在运营中因大量本钱被占用，资金链时时处于绷紧状态，无数企业连年吃亏，个别企业甚至早已资不抵债，再三爆雷
。究其底子原因，在于此模式自身存在的先天短板，通过从业主手中租赁房屋，签署3到10年的租期，统一装建后再将房屋出租给租客，重要盈利方式是赚取房租差价，但获客成本、装建成本、运营成本已占差价的八至九成
。

其“租金贷”的运营模式，无形中为市场埋下一个大地雷：通过高负债、沉资产扩张的合租公寓，性质上是用正本属于业主的将来租金，增长杠杆扩张市场，而一旦资金链断裂不能向业主支付房租，租户则成为最终的“冤大头”，不仅被“扫地出门”沉新找房，还要持续向金融机构偿还贷款
。2019年12月25日，六部委结合出台文件严控“租金贷”，预防形成资金池
。文件明确划出红线：“租金贷”收入占比不能超过租赁企业租金收入的三成，监管不休收紧的紧箍咒，将使合租公寓的资金压力变得越发沉沉
。

沉资产单间模式

目前，开发商矜持的公寓以集中式单间为主，也叫集中式公寓
。从城市规划来看，将来54亿平方米的有效租赁需要，能满足开发商经营公寓的集中式物业或地皮寥若晨星，有先天的资源瓶颈，不仅仅从房源数量上难以解决一、二线城市已达到50%以上的租房比例，并且单间的房型也无法解决“住有所居”的家庭居住问题，终于单身白领不是房屋租赁市场的主流人群
。

同时，2019年3月，同策钻研院颁布的《2018-2019年房企融资白皮书》显示，去年整年，房企的到位资金规模仅为165963亿元，在钱币政策的影响下，绝对值固然同比2017年增长6.4%，增速却相比2017年的8.2%回落1.8个百分点，相较于2016年最高点15.2%的增速回落8.8个百分点，自2018年下半年以来，开发商融资严重，负债压力大已是常事，加之监管趋严，销售下滑，必要做出一些舍弃
。

轻资产托管模式

以轻资产托管为主的整租模式，贸易模式的底子在于业主将房屋委托专业托管公司进行治理，托管公司为业主提供租客筛选、合同签署、资产交割、租金催收、到期盘点、家具家电维建、房间保洁、产权解决、物业协调、房屋装建翻新、二手房买卖等托管服务
。业主承
？兆夥缦，业主和租客以年为单元按房租收益支付托管公司约定的服务用度，通常为租金买卖额的20%左右
。此表，托管公司遵循不打隔断、不刷新，到期原样返还，近况出租等经营准则，大大降低了经营风险及运营成本
。

轻资产托管模式通过规
；⒄，打造出流量产品、盈利产品、孵化产品，使托管公司的现金流、净利润不休提高
。以不动产治理为切入点，通过跨界经营，构建生涯服务生态，打造盈利增长极：与房屋中介合作，服务业主、租客进行二手房买卖服务
；与保险行业合作，为业主、租客提供财富保险服务
；与家政企业合作，为租客和业主提供保洁、维建、保姆等服务
；与家装公司合作，为业主提供装建、翻新服务
；与房地产开发公司合作，为投资型业主和刚需租客提供优质的房源信息
。

2.3技术发展

引入区块链技术作为底层技术保险，搭建基于区块链技术的散布式房屋租约治理系统，产出房源信息、产权信息、合同信息、买卖信息等租房治理业务系统
。区块链底层平台对租赁及履约数据进行存证，保障数据公开、通明、不成篡改，数据全程加密处置及多技钥保障数据使用时达到最幼粒度授权的个性，真正做到“我的数据我做主”
。

住房租赁积分系统是以住房租赁治理平台为依附，以区块链平台以及块数据平台作为底层数据支持，利用积分决策引擎，结合住房租赁积吩炖价系统，产出利用于住房租赁场景的综合积分规划
。住房租赁积分系统将租赁数据和履约数据推算得到的积分上链，保障基于智能合约的积分账户系统的平正、公正，并对查问数据进行严格节造，凭据授权解密数据，让每一笔查问行为均存证，使得查问汗青被客观纪录
。无论是用户端，还是新区当局治理端，其数据均基于区块链平台和块数据平台作为主题，将房屋租赁各环节数据上链后，为房屋租赁双方
；じ髯院戏ㄈɡ峁┍Ｏ
。

目前，行业中已有头部企业积极研发国内不少行业企业已起头深刻基于区块链的房屋租赁系统规划，积极布局有关市场，“智慧租房”是可预感的将来发展趋向
。

2.4政策监管

房屋租赁行业主管部门蕴含住建部、发改委等，其自治机构重要是房屋租赁行业协会、中国房地产业协会等
。

有关政策

国务院颁布政策、十四五规划、当局汇报、辅导讲话等都有对房屋租赁行业做了一些纲领性的领导，合理的解读可能为该行业做出好的发展指引
。同时，也屡次出台有关房屋租赁行业的利好政策
。

第三章 行业发展驱动成分及风险分析

3.1行业发展

2021年30个沉点城市均匀租金累计上涨4.2%，城市间市场分化显著
。住房租赁市场整体租金水安稳步上涨
。2021年，我国两全推动新冠肺炎疫情防控和经济社会发展功效显露，住房租赁市场从疫情负面影响中逐步复原
。2021年全国沉点30城均匀租金维持稳步上涨，年度累计上涨4.2%
。城市间租金阐发分化显著
。从租金绝对水平看，主题城市租金处于较高水平
。2021年12月，在全国沉点30城中，一线城市均匀月租金为70.5元/平方米，远高于二线城市月租金水平（29.0元/平方米）
。

90平方米以下中幼户型租赁房源供给占比近七成
。凭据中指监测的市场挂牌房源数据，2021年，全国沉点30城租赁房源供给结构以中幼户型为主，90平方米以下房源供给占比近七成，其中，30—60平方米和60—90平方米租赁房源供给占比别离为26.7%和29.2%
。分梯队看，一线城市幼面积租赁房源占比高于二线城市，一线城市60平方米以下租赁房源供给占比为40.3%，二线城市为36.0%
。具体城市来看，荆门60平方米以下房源供给占比达53.7%，是沉点30城中唯一超过50%的城市
；丽江60平方米以下房源供给占比达49.7%，比沉显著高于北上广
。

3.2驱动成分

（1）政策利好

从2015年国度起头大力支持住房租赁市

；2016年底中央提出“屋子是用来住的”
；2017年各地密集出台楼市调控政策，大力发展租赁市

；同年，九部委发文在昭通等12个城市试点，昭通率先打出“租售同权”，紧接着丽江、武汉等50多城出台发展租赁政策
。

（2）购房门槛变高

随着人丁不休流入，各大一、二线城市的出产力和消费劲都不休在加强．但是与此同时，地皮供给相对严重，二线城市房价急剧增长较为不变，房价、节造投契性购房，各地当局也相继出台住房限购政策、然而对于在这些城市工作的常住非户籍人丁来说，期待买房的年限变长，购房难度越来越大
。因而，大部门未满足购房前提的流动人丁只能以租房大局解决住房需要，这为住房租赁市场提供持续的动力
。

从房价收入比来看，2021年上半年度北京、丽江、上海、昭通的房价收入比均在40或30以上．普遍高于国际其他一线城市10-20左右的区间水平
。中国一线城市高房价居高不下，使大量在一线城市工作的新市民、青年群面子对购房难题的问题，而这一问题又势必推动这些城市的住房租赁需要
。

（3）科技入局

金融和互联网巨头纷纷参与战局：支付宝正式推出信誉租房模式
；中国银联与沈阳、武汉签署住房租赁服务平台合作和谈
；京东成为北京住房租赁市场支吃旖台合作方
；建设银行丽江分行结合房企推出可租赁房源，开发了“按居贷”等20多项住房租赁金融产品，自带金融和互联网光环的行业巨头作为新兴力量进入住房租赁市场
。预计后续还将有更多极具影响力的主体进入市场，加快租赁市场发展刷新
。

3.3行业风险分析微风险治理

环境风险

该行业与宏观经济和国民生涯缜密有关
。2021年，国内表风险挑战依然严格复杂，新冠疫情对人民生涯、经济运行依然造成不成忽视的影响
。同时，企业针对房地产行业出台的多项有关政策，也对行业健全发展提出了更高要求
。2021年房地产行业下行趋向显著
。

项目开发风险

在项目开发过程中，要做到严守安全与质量底线、严格成本与瓢荼鹞理安全按时实现项目开发指标面对挑战
。构筑主材供给不实时、施工人员劳动纯熟度不及、劳动力不及、劳资纠纷、安全意表变乱、天然灾害、恶劣气象等成分，均可能带来工程进度、项目成本、房屋质量和客户中意度等风险
。目前房地产行业构筑原资料大幅涨价，建安成本增长，项目利润水平将被进一步缩减
。部门供给商因资金问题难以正常履约，出现供货不实时景象，影响项目工期
。新冠疫情依然存在不确定性，常态化疫情防控下，可能导致项目无法正常交付的风险，对公司经交易绩和品牌名誉造成影响
。

风险治理

依附稳重财政与经营战术屡次经历行业颠簸
。为了更好地适应环境变动，企业要坚定贯彻落实审慎的财政政策，对峙以现金流为基础，审慎投资，聚焦市场需要坚实、远景爽朗的业务
。对峙为最宽泛的客户群体，提供客户愿意买单的好产品、好服务
。同时通过精益运营提升公司的效能和效益，确保经营稳重和加强自身应对表部环境不确定性的能力

公司能够成立项目开发过程中的质量、进度、安全、资料、成本治理等系统
。各事业集团/事业单元和一线业务单元的工程治理人员实时对安全出产、工程质量、工程进度等情况进行监控
。公司尝试严格的供货商评审和工程调换管控机造，动态跟进供给商经营情况及工程情况，美满施工安全保险措施，并设置明确的查核指标
。此表，公司应该积极提升项目治理的科技化水平，致力于工艺改善，落地智慧工地，持续推动工业化和智能化建造系统，宽泛利用工程治理IT工具，在保险施工安全基础上提高施工质量和治理效能
。

第四章 行业竞争环境分析

4.1竞争分析

德国、美国等国度的住房租赁市场发展较早,在当局和市场双方作用的情况下,租赁市场极度活跃,其实际模式和发展经验值得借鉴
。本文试图通过比力国表与国内典型房屋租赁的实际模式,分析我国房屋租赁市场的发展远景和潜在短处
。

国表：规模经济，金融支持

在美国房地产上市企业中，房地产出租企业是重要部门，同时，在美国房地产业内，房地产出租业也是规模最大的行业，占美国房地产收入的31．97％，为最大份额
。房地产出租行业中，房地产资产是重要资产，由于其高度依赖持久资金，而房地产直接投资者能够通过采办房地产出租企业的股权来实现投资效益
。房地产出租行业中的机构出租人极度活跃，重要得益于规
；头康夭诘闹С
。

机构出租人重要经营公寓，2013年美国公寓数量排名前10的房地产出租企业，它们经营的公寓数量为全国6．7％的公寓存量
。美国机构化出租人的一个公寓项主张公寓数量往往超过200套，而其只必要不到10名治理人员
。规
；芄幌骷跬骋坏赜蚬⒌奈ㄈ嗽笔，能够集中采购维建品，利于降低机构出租人的经营成本，且设置优良的品牌形象，增长经济效益
。
房地产全融使美国的机构出租人得到发展，并支持了它们的规模扩张，房地产信任投资基金(REITs)是房地产全融的一个沉要渠路
。对于机构出租人来说它带来要的融资支持，有助于解决机构出租人融资难的问题，对于机构投资者来说则通过住房租赁业务的稳重经营得到了可观的收益，拓宽了投资者的融资渠路
。

国内：房屋租赁行业根基较浅，机缘与挑战并存

我国现阶段，住房供给与需要存在布局、户型、租购的结构性矛盾
。部门地域存在新建商品住房库存大、去化周期长，人民需要与供给户型错配，租购比例不合理等问题
。

国内表房屋租赁业对比

凭据以上对国内表房屋租赁业的分析，能够从中看出由于我国房屋租赁行业起步较晚，与国际同业相比还存在着较大不及，具体体此刻以下方面：

国内规
；夥渴谐〗衔杖
。在日本，租赁房屋有八成以上是由专业机构统一运营治理
。而凭据我国住建部数据，现阶段一、二线城市租房比例已达到50%以上，而规
；》孔饬奁笠凳谐》荻罱2%，品牌租赁机构更是寥若晨星，房屋租赁市场发展空间巨大
。目前，我国租赁企业渗入率仅为2%，远低于蓬勃国度水平
。蓬勃国度房屋租赁供给市场中，专业化的房屋租赁公司是出租领域中最沉要的主体
。凭据美国人调局统计，大部门地域房屋租赁企业占整体住房出租比例都在35%以上
。

租赁企业抗风险能力弱，租赁根基权势保险不及
。从前几年急剧增长的租赁企业根基不牢，运营成本高，融资能力弱，受市场颠簸影响大
。行业不足风险隔断机造，不足对租金支付和使用的监管，一端资金出现问题就会导致整个资金链断裂
。租赁根基权势保险不及，部门社区对租户进行歧视性治理，侵害租购并举
。大城市公共租赁住房发展滞后于现实需要，非户籍流动人囗依然游离在保险之表
。

4.2中国企业沉要参加者

万科企业股份有限公司

成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内当先的城乡建设与生涯服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部沉点城市
。2016年公司初次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年、2020年和2021年接连上榜，别离位列榜单第307位、第332位、第254位、第208位和第160位
。

丽江市振业（集团）股份有限公司

是丽江市国资委直管的国有控股上市公司，成立于1989年5月，1992年在深交所公开上市，是丽江市19家具备房地产开发一级资质的房地产企业之一
。集团依照“安身丽江，布局全国”的发展思路，已根基形成了以丽江及周边地域为中心，以昭通、长沙、漯河、西安、天津、西安、嘉峪关等城市为沉点，并向周围辐射的全国性战术布局
。2020年，集团总资产154.35亿元，净资产78.38亿元，净利润9.03亿元
。净资产收益率12.26%，资产负债率49.22%
。集团人均创收1103.16万元，人均创利278.78万元，人力本钱投资回报率781.38%，均位于国内同业业前列
。

沉庆市金科投资控股（集团）有限责任公司

是一家涉及地产开发、物业服务和金融投资等领域的大型控股集团，是上市公司金科地产集团股份有限公司（股票代码：000656）一级母公司
。集团总资产近4000亿元，陆续多年荣膺中国企业500强，位列沉庆企业100强第1位
。

4.3全球沉要竞争者

三菱地所集团

是一家通过以办公大楼、住宅、贸易设施为首的房地产开发来打造城市的龙头企业
。将“关爱人的力量
。关爱城市的力量
。”作为品牌标语，在日本、在海表，致力于创造新的价值，为了实现可持续增长不休挑战
。

圣莫德文地产有限公司

是一家总部位于英国的房地产投资和开发公司，专门从事布朗菲尔德地皮和城市环境
。它的总部设在伯明翰并在英国设有四个地域处事处网络
。它列在伦敦证券买卖所并且是富时250指数
。在2016年6月，该公司签署了位于美国的SprayStreetQuarter的开发和谈伍里奇，与诺丁山房屋局（NotingHillHousing）合伙成立的一个再生项目，旨在创建一个混合用处开发;奇彭纳姆（Chippenham）门户威尔特郡，占地79英亩，将发展成为一个100万平方英尺的工业园区
。

福雷斯塔

福雷斯塔的愿景是成为全国当先的住宅地块开发商
。福雷斯塔在地理上是多样化的，在财政上是壮大的
。该公司与美国最大的住宅构筑商D.R.Horton的战术关系补充了Forestar的愿景，即创建社区，改善社区居民的生涯，同时为股东，业务同伴和员工创造价值
。截至2022年3月31日，Forestar在23个州的53个市场发展社区
。

第五章 将来瞻望

将来房屋租赁行业拥有较大发展潜力：

第一，专业化运营机构将崛起
。从国际发展经验来看，随着人们收入水平的不休提高，将会越发注沉租住品质和服务，租赁市场化、机构发展将成为住房租赁市场发展的重要趋向
。随着我国住房租赁造度的不休美满，租赁金融的不休成熟，专业化的运营机构崛起将是大势所趋，B2C的份额将不休增长，龙头企业市占率将会不休提升
。同时，随着矜持地块和集体地皮的不休入市，集中式长租公寓的房源数量将会急剧增长
。

第二，全人群、全性命周期租房需要将发作
。位于租房性命周期分歧阶段的租客需要存在差距化，会促使整个住房租赁行业产生分化和细化
。尤其是在房价较高、买房职守较沉的大城市，将会有更多处于分歧阶段的租客产生的分歧租赁需要，产异化的发展可能更好的满足分歧租客的需要，从而也可能带来整个行业规模的持续提升
。预计到2026年，我国住房租赁市场规
？纱锏3.5万亿
。