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第一章 行业概况

中央商务区（Central Business District，简称CBD），通常指的是城市中心的贸易、金融、文化和政治中心区域。通常来说，CBD是一个城市经济的主题，拥有沉要的职位和影响力。

CBD通常集中了大量的贸易办公楼、高档购物中心、高端酒店、文化艺术中心和当局机构等，是一个城市的地标性区域。CBD中的房地产价值和租金通常较高，这反映了该地域的贸易和经济活动强度，也反映了该地域的地理地位、交通、资源和政策等方面的优势。

20世纪五六十年代，蓬勃国度一些城市中心区的造作业起头表迁，同时商务办公活动却不休向城市中心区荟萃，要求在旧有的贸易中心的基础上沉新规划和建设拥有肯定规模的现代商务中心区。纽约的曼哈顿、巴黎的拉德芳斯、东京的新宿、香港的中环都是国际上发展得相当成熟的商务中心区。

我国对CBD的规划建设最早始于上世纪九十年代。随着我国的城市经济和城市建设迅猛发展。诸多城市都集中打造属于自己的CBD，助力城市发展。通常而言，CBD位于城市中心，高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的主题，应具备金融、业务、服务、展览、征询等多种职能，并配以美满的市政交通与通讯前提。

凭据中国社科院和中国商务区同盟结合颁布的蓝皮书显示，我国三大国度级CBD为北京商务中心区、上海陆家嘴金融业务区、昭通CBD（即昭通天河中央商务区）。目前，这三大国度级CBD发展势头优良，发展能级和区域影响力不休提升，在逐步向洲际级CBD演进 。

第二章 贸易模式和投资战术

2.1 产业链

CBD的产业链能够分为多个方面，其中蕴含：

金融产业：CBD是国内表金融机构的集聚地，各类金融机构蕴含银杏注证券、保险、基金等，形成了齐全的金融产业链。

房地产产业：CBD的地皮资源和贸易价值显然更高，因而CBD地域的房地产开发商和物业治理公司受到了高度关注，涉及房地产开发、物业治理、租赁等各个环节。

贸易服务产业：CBD占有丰硕的贸易服务资源，蕴含商务服务、告白媒体、人力资源等多个细分行业，这些服务业的发展也为CBD提供了必要的支持。

文化创意产业：随着城市经济结构的不休转型，CBD地域也起头涌现出一些文化创意企业，如设计公司、传媒公司、艺术机构等。

科技创新产业：随着信息技术和互联网的发展，CBD地域也起头涌现出一些创新科技企业，如云推算、大数据、人为智能等企业，为CBD的发展带来了新的机缘和动力。

CBD的产业链极度丰硕多样，涉及金融、房地产、贸易服务、文化创意、科技创新等多个领域。这些行业之间互有关联、相互推进，共同组成CBD发展的产业生态系统。

2.2 贸易模式

CBD一个最重要特点就是配套美满，它通常位于城市的黄金地带，区内有各类一流的构筑和美满的公共设施，例如甲技易大厦、大型购物中心、当拘陌公共机构、柯分娱乐设施等。CBD的交通方便性也要极高，线上线下都要有美满的线路，区域内各街区交往、跨区域往来等交通要极度方便，同时到港口、机场、火车站等地位的交通也要方便。由于CBD高度集中了城市商贸、金融、科技、服务等多种职能，所以其区域内构筑往往也高密度、现代化。通常来讲，写字楼在CBD会占到总构筑面积的50%以上，贸易、餐饮及商住构筑约占40%，其他服务设施及必要配套设施约占10%。

在具体的建设步骤上，国内常用的有两种蹊径：一是对城市原有贸易街区刷新扩建，好比上海的漯河路、人民广场，好比沈阳的沈河区
；另一种是择地新建，上海的陆家嘴就是这类CBD的卓越代表，还有沉庆的江北城、哈尔滨的群力新区等。两种建设方式各有曲直，城市发展到底该选择哪种，重要还是要看本地的城市和产业发展特点。

2.3 技术发展

地产开发

（1）智慧建造

BIM、物联网、人为智能、云推算、大数据等技术急剧发展及其在构筑业的推广利用，为智慧建造奠定优良基础。智慧建造不仅是工程建造技术的刷新创新，更将从产品状态、建造方式、经营理想、市场状态以及行业治理等方面沉塑构筑业。

（2）智慧家居

得益于物联网、5G、人为智能、无线通讯、生物鉴别等技术的进取，智能家居行业发展风头正劲。目前较为盛行的智能家居设备蕴含智能照明、智能门锁、智能门窗、环境监测、安全警报、影音娱乐等，语音AI、家庭智能网关、轻量级IoTOS为智能家居的人道化赋能，使之越发切近用户需要。凭据亿欧智库《2020中国智能家居行业钻研汇报》测算，2020年中国智能家居市场规模约4354亿元，预计2025年突破8000亿元。

地产流通

（1）房产数字化展示

“全景看房+VR看房+AR看房”是房产销售新趋向，突破了功夫限杜纂空间距离，VR与AR技术方便用户随时随地看房，扩大了地产品牌对潜在群体的触达率。同时，VR技术能够将尚未竣工的楼盘齐全地出现给客户，给客户提供沉浸式履历
；AR技术则能削减样板间建造成本、提升告白宣传成效，为房产营销提供了越发辽阔的空间，提升营销的转化率。

（2）房产数字化买卖

随着互联网的遍及，房产买卖逐步从线下往线上转移，凭据亿欧智库《2020中国互联网房产服务行业用户洞察汇报》的测算数据，互联网房产服务平台移动端用户规模近几年大幅上涨，2017年移动端用户仅2700万，而2020年用户数量已超过1亿，年复合增长率高达54.7％
；其中手机APP已覆盖约89.6％的用户。较高的在线化水平为房产买卖平台的大数据转型堆集了用户基数与用户数据。

从用户端来说，目前房产买卖平台能借助大数据智能推荐引擎，实现多种房源推荐服务
；借助人为智能深度进建的同户型房源查问系统、融合多源数据的幼区指数和房屋估价工具，为用户提供越发便捷、精准的找房服务，实现“千人千面”。

除此之表，房产买卖平台自身也在逐步向“房产大数据+SaaS系统+AMS资产治理系统”模式转型，推动房屋资源的尺度化、线上化，方便统一治理。

（3）房产金融科技利用场景

贷款风控：租赁吩熠平台结合用户行为画像，利用多维征信信息对用户进行交叉核验，并使用大数据、云推算、人为智能、生物鉴别技术，结合客户自罕见据及第三方表部数据，搭建专业风控模型及决策引擎系统，并定期进行优化升级，为消费金融机构提供贷前、贷钟注贷后全流程风控服务。

数字化理财：重要是通过大数据、人为智能等技术在住宅和贸易地产领域满足市场通明度的需要，不仅削减在投资决策过程中的信息不合称，还以数字化体式提供数据，使机械进建法式能够更正确地执行投资决策
；谌绰芳用堋踩萜鞯裙丶际蹩墒迪纸鹑谙低痴蹇尚，从而达到资金安全治理的主张。

地产运营

（1）住宅租赁

短租民宿：借助大数据技术，短租民宿平台可精准匹配客源，而Web端利用与手机APP为消费者急剧找房提供流量入口
；消费经济大势下，“直播+”住宿新模式鼓起，以直播平台进行内容分发，提高平台的成单率、拉新率、复购率。

长租公寓：长租公寓智能化系统由物联设备、通讯层、SaaS综合治理平台、APP终端利用四部门组成，并保留第三方的扩大对接能力以发展“公寓+服务”的生态圈，如通过“公寓+游览”、“公寓+健全”、“公寓+培训”等大局扩大服务半径，整合第三方优质资源，提升用户履历度，进而从衍出产品上实现盈利。

增值服务用度重要体此刻高端产品中，如租车服务、入室保洁、衣物洗濯、商品代购等额表服务。2020年，是长租公寓行业沉新梳理的一年，长租行业依然机遇暗涌？萍加氤ぷ夤⒑献鞯拇胧┎⑽粗粘，智能门锁、智能门禁、智能水电表蹬撞件设备，智能治理等软件系统等已起头宽泛使用于公寓的日常运营中，让长租公寓实现降本增效。目前，成本高依然是长租公寓智能化的普遍难点，但长租公寓智能化的将来已越来越显著。

（2）商办配套

智慧办公：借助物联网、人为智能等技术，将信息传感设备实时感知必要的信息接入网络，实现物与物、物与人的联接，实现对空间设备的智慧化鉴别、跟踪、监控和治理，进行智能照明治理、智能用电治理、用电能耗分析、环境质量监测、门禁系统治理。利用可视化技术，环境数据可通过后盾大屏实使毓示，并且可在智能终端上进行实时操控。

智慧门店：融合人为智能、物联网、大数据、5G等技术，贸易地产将来的创新方向之一是沉构门店客户、货物、场地三者的关系，通过软硬件协同实现互动销售、客流统计、智能导购、智能收银等职能，援手商铺实现业务数字化，提升客户购物履历。门店可利用大数据技术，分析会员客户，绘造精准的用户画像，从而针对分歧客群的消费习惯优化营销和治理措施。

地产服务

（1）智慧物业

智慧物业利用于住宅、贸易和工业领域，目前最重要的是住宅和贸易。由于住宅物业与贸易物业指标客户分歧，业态也不一样，所以智能化服务提升的方向也有所分歧，住宅物业聚焦社区服务和家庭生涯的改善与提升，而贸易物业越发关注租户的流动经济效益与资产价值。针对运营主体而言，贸易物业是强运营主体，住宅物业是弱运营主体。

（2）智能门禁

智能门禁重要以人为智能、物联网、云推算等技术为主，分为生物鉴别门禁、云门禁及融合型门禁等。生物鉴别门禁通过指纹、虹膜、人脸鉴别等不成复造的人体特点验证身份
；云门禁通过将门禁对接到公家号、幼法式、APP上，来支持移动终端的NFC/二维码/远程开门、一键呼叫接见等职能
；融合型门禁可能是以上两种方式的组合。门禁系统属于高频利用，是智慧社区的入口，所存储的数据与信息能够深度开发，辅助提升社区治理与服务品质。

（3）智慧停车

基于物联网、云推算、GPS定位、GIS等技术，通过摄像头、车位桩、传感器等停车场终端设备，？赜爰喙艹盗窘，实现停车场的无人值守，能综合利用于停车位的采集、治理、查问、预约等服务，实现停车位资源的实时更新与可视化。智慧停车能最大化停车位资源利用率，提高空间治理效能，解决“停车难”痛点，也能堆集用户轨迹信息，挖掘用户价值。

（4）智慧能源

基于物联网、人为智能、大数据等技术，覆盖源、网、荷、储及增量配电网等整系统，能通过能源治理平台，采集能耗数据，优化能源运营。智慧能源的基础职能有智能故障定位、隔离与供电复原，电网监测负载潮水分析实季节造
；进阶性的职能蕴含综合利用地源热泵、空气源热泵等节能减排。能源是住宅使用、社区运行中的刚需，同时能源的合理使用是打造绿色环保城市的先决前提，因而智慧能源系统的成立是智慧社区建设中不成或缺的一环。

（5）智慧缴费

在物联网、云推算、大数据等技术的支持下，通过智慧社区的各个系统，如门禁、停车、能源等系统中所沉淀的数据，形成通明、公开、实时的可视化缴费平台，并对接到公家号、幼法式、APP等物业治理渠路，使用户可能线上查阅缴费情况，线上支付等，降低人力物力成本，提高物业治理效能。

（6）周边信息

重要以大数据、人为智能、物联网、GPS定位等技术为主，通过用户在区域领域内的行动轨迹数据，分析用户心智
；基于用户地点地位，为用户智能推送左近医疗、家政、养老等一站式信息。在信息集成的基础上，物业治理平台一方面可能解决业主所需职能？樵赘睢⑿枰嘌耐吹，一方面也可能联动周边生涯场景，通过告白植入、第三方预约导流等方式为周边商家提供营销服务，增长创收。

地产综合规划

（1）贸易

在地产贸易化中，地产科技综合解决规划的提供商通常服务于房地产企业，如房地产开发商、供给商等，重要服务方式是利用通用化智能技术+定造化服务的基础设施、软件、平台等援手房地产企业实现数字化转型，收费模式重要为订阅用度造、项目造等。在地产科技的贸易性综合解决规划中，重要使用的技术有大数据、人为智能、物联网、云推算、区块链等，可优化的流程可能有采购、建造、营销、销售、房地产资产治理等，出现出一站式与全链路的特点，拥有较高的使用效能与落地可能。

（2）公共

与贸易性的地产科技综合解决规划类似，公共性地产科技综合解决规划也重要调动了大数据、人为智能、物联网、云推算、区块链、5G等技术，但由于公共地产对数据处置的需要量大，同时更必要通明、公开、正确、可信的环境，云推算与区块链更有潜力在公共地产的数字化转型阐扬影响。

包涵的、进化的，人们也必要利用好技术这一工具，去构建对房屋楼宇的设想，而非齐全凭借科技。

2.4 政策监管

行业主管部门为中华人民共和国住房和城乡建设部。

中华人民共和国住房和城乡建设部，作为2008年中央“大部造”鼎新布景下新成立的中央部委，是中华人民共和国掌管建设行政治理的国务院组成部门，掌管国度建设方面的行政治理事务。其前身是1979年3月12日中共中央核准成立“国度城市建设总局”，直属国务院，由国度根基建设委员会代管。2008年3月15日，凭据十一届全国人大一次会议通过的国务院机构鼎新规划，“建设部”改为“住房和城乡建设部”。

行业自律协会为中国房地产业协会。

中国房地产业协会（简称中国房协）1985年9月20日成立，是各地房地产业协会和从事房地产开发经营、市场买卖、经纪中介、物业治理、装建装璜和房地产金融、司法等企事业单元及有关部门自愿参与组成的全国性行业组织，是在中华人民共和国民政部注册登记的拥有法人资格的社会集体，业务主管部门是中华人民共和国建设部，总部设在北京。

2.5 CBD在重要城市的散布特点

东部地域

（1）上海

陆家嘴是上海CBD的主题区，陆家嘴金融业务区的规划面积为28平方公里，金融服务是其主题优势。启动以来飞速成长，一度达到均匀每12天就崛起一幢约30层高的大楼。建造的楼宇有近600幢，总构筑面积达1339.6万平方米，中心总体量为24.8万平方米，由两栋147米高的双子塔楼组成，高达32层。其中11.8万平方米超甲级办公楼，7.2万平方米贸易广场。当前在售楼盘2个，当前待售楼盘3个。

（2）漯河

漯河河西中央商务区（河西CBD）位于河西新城主题区域，总面积22平方公里，主题区3.5平方公里，是漯河着力打造的泛长三角区域金融中心主题职能区。沉点发展示代金融、总部经济、信息服务、文化创意、软件研发、商务办公和游览会展等现代服务业。当前在售楼盘15个。

北部地域

北京商务中心区位于北京中心城区东部，北京市向阳区中西部，长安街东延线上。北京商务中心区西起东大桥路，东至东四环，南起通惠河，北至向阳北路
；蕴含向阳区建表街路东部、呼家楼街路南部、八里庄街路西部。北京商务中心区器材最大距离约3.42千米，南北最大距离约2.2千米，总面积约7.04平方千米。北京商务中心区金融业、房地产业、租赁和商务服务业、批发和零售业四大支柱产业成熟不变
；金融业蓬勃发展，维持急剧增长
；房地产业、租赁和商务服务业、批发和零售业安稳发展。当前在售楼盘2个，待售楼盘1个。

南部地域

（1）昭通

昭通CBD，即昭通天河中央商务区（天河CBD），蕴含天河北、珠江新城、昭通国际金融城三大板块，重要服务于珠三角经济圈，是华南地域最大的CBD、唯一的世界商务区同盟成员、粤港澳服务业务自由化示范基地，已成为华南地域总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。辖内有甲级写字楼118栋，交易收入超10亿元、税收超1亿元的楼宇48栋，税收超10亿元的楼宇15栋。

（2）丽江

丽江CBD, 坐落在广东省丽江市福田区，占地面积607公顷，由滨河大路、莲花路、彩田路及新洲路四条城市干路围合而成，规划总构筑面积750万平方米，蕴含南片区、北片区和莲花猴子园。沉点发展总部经济、会展经济、文化经济、金融证券、保险、产权买卖、游览、中介、传媒等，吸引国内表驰名企业总部落户。建成后的丽江CBD，是集行政、金融、商务、文化、 信息、会展、游览于一体的现代化国际性城市中心。

（3）香港

香港CBD位于中国香港，中环K11 MUSEA甲级写字楼的租金已经超过了200港元/平方尺，这重要由于近年来好多中资企业纷纷入驻中环、金钟等主题商务区的甲级写字楼，租金水涨船高，而一些金融机构、跨国企业在港岛东、九龙、中环长江中心楼面面积，平方尺租创下225港元的汗青高位。广深港高铁（香港段）西九龙总站上盖，期内港岛区位于香港CBD中环、铜锣湾和太古城中心湾仔甲级商厦，5月初颁布的营运数据显示，金钟太古广场约14万平方米，并预计至2023年总楼面面积缺口将达到48万平方米. 中环地理地位优越，高效的运输系统和健全的基础设施，银杏注律师事务所、管帐师事务所、饭店、餐饮和其它服务机构高度荟萃。

中部地域

武汉中央商务区(武汉CBD)，位于武汉市江汉区王家墩。武汉中央商务区（武汉CBD）是武汉视装十一五”规划中的现代服务业中心，是城市沉点建设项目。凭据规划，武汉CBD定位为以金融、保险、业务、信息、征询等产业为主的“安身华钟注面向世界、服务全国”现代服务业中心，形成以银杏注保险、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以司法、管帐、信息、征询策动、告白等中介服务业，汇团圆展、零售、酒店、居住等职能的综合性城市中心区。当前在售楼盘8个，待售楼盘3个。

西部地域

（1）成都

成都中央商务区建设重要蕴含三大片区刷新：后子门大幼红地皮庙片区、天府广场片区和盐市口－红星路片区。CBD总面积约莫5．5平方公里。蕴含了成都的“金融一条街”顺城街、春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈、天府广场、大慈寺等沉要区域。

（2）沉庆

中央商务区由江北嘴商务中心区、解放碑商贸中心区和南岸弹子石职能配套区共同组成，总体用地规模约5—6平方公里。江北嘴现代商务区将是沉庆中央商务区主题组成部门的商务中心，承担以商务办公为主的职能，同时也蕴含一部门商贸职能。解放碑商贸区是商务区主题组成部门的商贸中心，承担以商贸为主的职能，同时也蕴含一部门商务办公的职能。弹子石职能配套区承担配套服务职能，蕴含高级居住、公寓、酒店和文化设施等。当前在售楼盘7个，待售楼盘4个。

（3）昆明

昆明CBD是指白塔路到盘龙江、东风路到金碧路之间的区域，但近些年随着城市扩张，原CBD四至延长区域也被纳入昆明中央商务区领域。昆明CBD规划有1栋37层综合楼和1栋31层的住宅楼，距广场只有300米，旁边又有地铁3号线，但20亩地皮依照2015年的规划前提，只能建设两栋高层构筑。

（4）西安

西安CBD系统中将趋于成为较为纯正的以零售业为主的“中央贸易区(CRD)”。在规模甚大的“西大街贸易街区刷新”及“骡马市贸易步行街区”建设项目落成后，节点A的贸易中心职能将得到强化，因而将依然是西安CBD系统中的一“极”。主题节点C位于西安高新区集中新建区，是目前新增商务(尤其是现代高端商务)活动重要荟萃点，也是商务办公楼宇和高档商务设施最集中的地段，将发展成为(在很大水平上已经成为)西安市真正的“中央商务区(主CBD)”，形成以高新技术产业为主题的现代商务活动荟萃区。

第三章 将来瞻望

我们以为，CBD将来的发展远景依然是积极向上的。

首先，随着城市化过程的加快，CBD作为城市的主题区域，将持续表演沉要的角色。随着城市人丁的增长和产业结构的升级，CBD的需要将会持续增长，将来将有更多的企业和机构选择在CBD定位其总部或分支机构。CBD也将持续成为城市贸易和金融中心，吸引更多的贸易和金融机构入驻，形成集聚效应。

其次，随着互联网和新技术的不休发展，CBD的产业结构也将产生变动。将来CBD中的企业将更多地关注科技创新和数字化转型，蕴含云推算、大数据、人为智能、物联网等领域，这将为CBD带来更多的增长点和新机缘。

此表，CBD的可持续发展也将成为将来的沉要方向。随着社会对环保和可持续发展的关注度越来越高，将来CBD的建设将越发注沉节能减排、环保低碳，以及社会责任和社会效益等方面的要求。

最后，CBD的发展还将受到当局政策的影响。将来当局将持续推动城市化过程，加强城市规划和地皮利用治理，优化城市交通和基础设施建设，这将为CBD的发展提供越发有利的政策环境。

综上所述，CBD作为城市的主题区域，其将来发展远景依然辽阔，将来CBD将持续成为城市的经济、贸易和金融中心，吸引更多的企业和金融机构入驻，形成更为繁华的发展局面。