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地皮市场缩量与分化的趋向仍在持续，关注具备主题城市资源的房企

2023年地皮市场缩量与分化两大趋向均未扭转，但边际的建复仍值得我们把稳。政策端，在供需关系边际优化的布景之下，土拍政策的限度也在逐步铺开，其中两集中与限地价政策均有所宽松，以激励企业投资。市场端，只管总量收缩，但规模下滑的幅杜仔所收窄，同时部门城市地市规模实现增长，展示韧性，部吩祗业积极择时择地，屯粮筑墙。我们看好沉仓主题城市资源以及具备较强拿地能力的房企可能在市场筑底企稳的过程中率先受益。

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2023年地皮市场供需一连相对弱势，价值依然维持增长态势。1）供给：整年供给构筑面积13亿平，同比降落24%，供给楼面均价3233元/平，同比上升8%；2）成交：成交构筑面积9.5亿平，同比降落23%，降幅较22年收窄8个百分点，成交量处于2009-2010年水平；成交总价3.6万亿元，同比降落16%，降幅较22年收窄15个百分点，成交额处于2016-2017年水平。成交楼面均价3735元/平，同比上升9%；3）市场热度：溢价率由22年3.3%回升至4.5%，流拍率由22年22.2%降落至19.0%，较2021年的高点降落8个百分点，市场供需关系有所建复。

城市：成交集中度上升，分化仍是主旋律

2023年城市地皮成交总价的集中度进一步提升，城市间的分化更为显著。地皮成交总价TOP10/TOP30城市占全国成交总价的45%/70%，较22年提升1/3个百分点。从城市层面微考观察地皮市场的建复与分化：1）成交规模改观上，262个城市中仅有77个城市成交建面同比为正，较22年削减4个，但把视角放在成交建面200/500万平以上的城市上，同比为正的城市有31/10个，较22年增长6/5个。2）溢价率上，高溢价的城市数量增长揭示地皮市场的冷热不均，溢价率大于1%/5%的城市有121/61个，较22年削减7个/增长10个。无论是成交规；故侨榷，分化均是主旋律。

企业：央国企强人恒强，龙头房企沉仓主题城市

央企与处所国企仍是地皮市场拿地主力，处所城投与民企拿地份额降低。权利拿地金额TOP30房企中，央企、处所国企、处所城投、混合造企业与民企的拿地总价占比别离为53%、22%、5%、12%、8%，较22年+5.4、+0.4、-5.9、+3.1、-2.9个百分点；其中民企份额降落，但TOP30中民企席位增长。龙头房企作为市场标杆，其投资战术能够反映对于城市将来房地产发展的判断。2023年龙头房企仍普遍选择沉仓一二线城市，但也有部门龙头房企选择在三线城市关注一些点状机遇，其在一线、二线和三线城市的拿地金额占比别离为40%、53%、7%，较22年别离+1.1、-3.6、+2.5个百分点。