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第一章 行业概况

物业投资，又称为投资性物业，是指为赚取租金或本钱增值，或两者兼有而持有的香港房地产企业。物业投资该当能单独计量和销售。区别于自用厂房、自住的房地产、作为存货的房地产等房地产，物业投资重要蕴含已出租的地皮使用权、持有并筹备增值让渡的地皮使用权和已出租的构筑物。

物业投资的分歧分类

居住物业投资：指投资供人们生涯居住的房地产，蕴含公共住房和商品住房。

经营性业务投资：指投资能出租经营且为投资者带来时时性现金流收入的房地产，例如写字楼、零售贸易用房和出租公寓等。长租公寓是物业投资较为集中的方向之一。

酒店和休闲娱乐设施投资：指投资为人们的商务或公务出杏注会议、游览、休嫌注康体娱乐空间提供入住空间的构筑。由于这类投资活动和经营性活动关联更为亲昵，因而被划分为一种独立的物业投资类型。

工业物业投资：指投资为人们出产活动提供空间的房地产，蕴含工业产房、高新技术产业用房、仓储用房、工业写字楼等。这类业务重要分为销售市场和持有出租市场。出租经营性的物业时时呈此刻工业开发区、工业园区、科技园区和高新技术产业园区。

物业投资的特点

物业投资的重要大局是出租构筑物、出租地皮使用权，这内容上属于一种让渡资产使用权行为，另一种大局是持有并筹备增值后让渡的地皮使用权。

物业投资在用处、状态、主张等方面区别于作为出产经营场所的房地产和用于销售的房地产。用于销售获取差价的房地产应界定为存货，而非物业投资。

物业投资的现实使用寿命较长，应对其后续支出与措置加以思考。

企业进行物业投资不是为了耗用，而是为了赚取持久的租金收益或获得本钱增值。

目前，国内从事物业投资的公司高达3162家，其中A股上市公司2339家，港股上市公司823家。2012-2020年物业投资总体规模出现上升的态势。2021年物业投资总量高达76435亿元，但相较于2019和2020年有所降落。这重要是由于新冠疫情导致房地产市场不景气所致。相对于港股上市公司，A股上市公司在投资性房地产中投入较幼。

第二章 产业链和贸易模式

2.1物业投资产业链

物业投资是整个产业链的下游。当房地产竣工后，会交房给物业投资企业和地产服务商。物业投资企业再将房产出租给下游需要市场的消费者。因而物业投与每年的经济局势和租房方面等需要有着巨大的关系。由于物业投资是出租已竣工的房地产业，因而其收入相较于其他房地产企业越发不变。

2.2贸易模式

物业业务占公司业务比力幼，因而大部门公司是将物业投资与主交易务相结合的贸易模式发展物业投资业务。例如，香港物业投资头部企业——港铁公司是通过铁路建设获得铁路沿线社区物业发展权，将铁路沿线转化为怪异的综合贸易及住宅幼区。

中国大陆物业投资头部企业——招商蛇口，也是选取分歧板块业务联动的贸易模式——PPC（Port-Park-City）进行发展物业投资业务。

第三章 行业发展成分及风险分析

3.1行业发展和驱动因子

物业投资与主交易务结合发展

物业投资的头部企业大多不以物业投资为重要业务，这些公司多将自己的主交易务与物业投资相结合进行发展。例如头部企业—港铁公司是以香港车务运作和租务、管业等业务为主，物业投资占比仅3.2%。但是陪伴着港铁公司的其他主交易务的发展，物业投资有关业务扩大部署，收益提升。

政策利好

在房住不炒的概想下，我国的长租房市场已经进入了快车路。从去年两会初次提出“美满长租房政策”“规范发展长租房市场”，到今年《当局工作汇报》明确“加快发展长租房市场”，这一提法的转变，开释出一个明确的信号，即长租房市场在从前一年中已获得了沉大的发展成就，将来将成为保险民生不变、推进消费增长、不变房地产市场、推进城镇化建设的沉要抓手。随着长租房市场的发展和美满，物业投资板块也将会有所提升。

长租房市场需要增大

随着人丁不休流入，一、二线城市的出产力和消费劲都在不休加强，但地皮供给相对严重，一、二线城市房价急剧增长。随着待买方的年限变长，购房难度逐步提升，无法购房的人员会选择持久租房，因而推进租房市场需要的发展。租房市场的需要的发展有利于推进物业投资板块的发展。

3.2行业风险分析微风险治理

(1)政策风险

为应对新冠疫情，多个城市出台多项政策“减租降租”。若是将来新冠疫情持续发展，若当拘奶续加大“降租减租」佝策力度，物业投资板块收入将会有所影响。

(2)经济环境下行

物业投资行业的部门头部企业的主交易务为房地产有关。随着经济环境的下行和房地产行业的不景气，企业的主交易务可能会受到影响，从而削减物业投资行业的投资。除此之表，随着经济的下行，进入一、二线城市追求工作的人会削减，从而导致租房市场的需要削减，已出租房屋甚至可能出现退租情况。这两种情况城市使得整个板块出现下行。

第四章 行业竞争环境分析

4.1竞争分析

SWOT分析

优势：房屋限购政策支持租赁市场的发展
；一、二线城市房价上涨，导致租房需要增长
；

劣势：“减租降租」佝策的尝试导致物业投资收入削减
；经济环境和房地产行业下行，部门物业投资企业的主交易务受到进攻，物业投资可能削减
；

机遇：凭据自己的主交易务拓展物业投资业务

威胁：融资租房企业抢占客户风险大

招商蛇口行情复盘与财政情况

4.2中国企业沉要参加者

1.中国构筑：是中国专业化经营汗青最久、市场化经营最早、一体化水平最高的构筑房地产企业集团之一，占有从产品技术研发、勘测设计、工程承包、地产开发、设备造作、物业治理等齐全的构筑产品产业链条，是中国国内仅有一家同时占佑装三特”资质、“1+4”资质和构筑行业工程设计甲级资质的构筑企业。

2.招商蛇口：是一家综合性开发经营企业，是招商局集团房地产板块运营的旗舰公司，是招商局集团在国内的资源整合平台。公司于汇报期内吸收归并招商地产上市后，聚合了原招商地产和蛇口工业区两大平台的怪异优势，以打造智慧城视注智慧商圈、智慧园区、智慧社区为指标，推动城市升级发展。公司将业务划分为园区开发与运营、社区开发与运营和邮轮产业建设与运营三大业务板块。

3.港铁公司：英文简称MTR，其Logo是一个红色的椭圆中有一个类似“木”字的白色线条，旧名字先后为“地下铁路公司”和“地铁有限公司”，2007年12月2日因收受九广铁路公司业务而改为现名。总部位于中国香港九龙湾的德福广场，主题业务是以香港地域为主的公共交通运输服务，傍边蕴含营运以铁路为基础的交通运输网络—“港铁”、提供过境及城际铁路服务、及出租港铁网络沿线的贸易设施，香港的专利公共交通工具市场占有率为42.7%。

4.太古地产：于1972年成立，致力发展及治理贸易、零售、酒店及住宅物业，发展战术集中在重要运输交汇点的上盖发展综合物业项目。太古地产在中国香港的投资物业组合以太古广场、太古坊及又一城为主题物业。于中国内地，太古地产于北京视注上海视注昭通市和成都市，共占有五个大型发展项目，傍边以北京向阳区的三里屯太古里和瑜舍酒店最为人熟悉。

4.3全球沉要竞争者

全球除了专一于房地产开发或者经纪业务公司表，还有如物流地产的普洛斯和安博、园区运营的上海临港和中原幸福、不动产投资信任公司的思格卢公司和布鲁克菲尔德资产治理公司、基础设施的美国电塔公司和冠城国际、数据中心的Equinix、博彩行业的金沙中国、公共仓储(publicstorage)、老年人住房和医疗保健房地产的WELLTOWER、共享住宿的爱彼迎以及共享办公的WeWork公司等。

1.世国魏理仕：占有200多年汗青。1978年，世国魏理仕在香港设立处事处，在中国大陆的业务始于1988年，其时是为北京国贸中心一期提供独家租赁照拂服务？突ü拦豪硎丝苫竦靡徽臼秸绞跽辗鞣务。世国魏理仕提供的专业服务具体蕴含：物业租售的战术照拂及施杏注企业服务、物业/设施及项目治理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资治理、钻研与战术照拂等。

2.伊玛尔：伊玛尔地产（EmaarProperties）曾为全球第二大地产投资商。是以迪拜为总部的上市公司。伊玛房地产公司是一家由迪拜当局持股32.5%的迪拜证券市场上市公司，蕴含地皮储蓄资产在内，其资产总值达77亿美元。比斯迪拜塔-又称为迪拜塔，是伊玛尔旗舰项目之一。

3.美国电塔(AMERICANTOWER)：美国电塔公司是一家无线通讯以及广播基础设施公司，公司从事持佑注治理、开发和租赁无线和广播通讯塔等业务。公司的租金和治理部门从事通讯网点的租赁业务。网络发展服务部门提供发射塔和有关地皮收购的服务,以及授权与许可服务、构筑结构分析服务等。

4.思格卢公司:SEGROplc是一家位于英国的房地产投资信任基金。公司在英国和欧洲大陆占有，开发和治理仓库和工业产权资产。其仓库和轻工业构筑的组合集中在欧洲国度。公司的分部是地理业务部门，蕴含大伦敦，泰晤士河谷和国度物流，北欧(重要是德国)，南欧(重要是法国)和中欧(重要是波兰)。

5.布鲁克菲尔德资产治理:布鲁克菲尔德资产治理公司是一家全球另类资产治理公司。该公司业务重要分为五个部门：可再生能源，地产，基础设施，私募股权，以及资产治理和其它服务。公司经营并治理水电站，以及一系列风能发电
；贸易地产，蕴含写字楼和零售商铺，以及金融借贷业务等
；基础设施，该业务专一于公用事业，交通运输，能源和伐木产业
；私募股权，该业务蕴含公司沉组和特殊情况，以及住宅和农业开发等。

6.黑石集团（Blackstone Group）别名佰仕通集团，是全世界最大的独立另类资产治理机构之一，也是一家金融征询服务机构。其另类资产治理业务蕴含企业私募股权基金、房地产机遇基金、对冲基金的基金、优先债务基金、个人对冲基金和封关式共同基金等。1985年由彼得·彼得森(PeterG.Peterson)和史蒂夫·施瓦茨曼(Steve Schwarz man)共同创建。2007年6月22日在纽约证券买卖所挂牌上市（NYSE：BX）

第五章 将来瞻望

随着新冠疫情的好转，行业有望复苏

2021年新冠疫情的影响，当局出台有关政策限度出行游览导致酒店和休闲娱乐设施投资收益低。除此之表，由于疫情的影响，向一二线城市转移的人丁数量会削减和当局出台“降租减租」佝策，使得长租房市场的物业投资收益降低。但是新冠疫情好转后，游览业复苏，劳动力再次向城市转移，推进长租房市场的发展，物业投资板块会出现较好的发展大局。

凭据主交易务，对物业投资进行布局

对物业进行投资的公司越来越意识到将主交易务与物业投资布局相结合的沉要性。物业投资头部公司——港铁公司将物业投资与地铁交通运营等业务进行结合布局，扩大主交易务的同时，也增长物业投资的收益。这种方式也将越来越多地被各类企业所利用在物业投资领域中。