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第一章 行业概况

长租公寓是一种新型的住房大局，它为租客提供持久的住宿选择，通常是一年以上的租期。长租公寓通常是由房地产开发商或专业的物业治理公司经营治理，为租客提供美满的配套设施和服务，如24幼时安保、家具家电、清洁服务等。

长租公寓通常位于城市中心或者富贵商圈左近，方便居住者生涯和工作。租金通常比传统的长租房源高一些，但相比酒店等短租房源，长租公寓的价值则更为亲民。同时，长租公寓也提供了更为不变和靠得住的住房选择，适合那些必要持久居住的人士，如表来务工人员、留学生、职业人士等。

因而，长租公寓为租客提供了一种方便、舒服、安全的住宿选择，是一种新兴的住房大局。

房地产行业建设的商品房能够说是住房租赁行业的“原资料”。近年来我国房地产行业发展较快， 2020年我国房地产销售面积达17.60亿平方米，销售额达17.36万亿元。房地产行业给长租公寓行业提供了有力的支持。

第二章 贸易模式和技术发展

2.1 产业链

中国的长租公寓的产业流程大体为获取房源——设计装建——营销签约——日常运营治理——后期项目退出。

获得房源：中国长租公寓企业重要面向20-35岁左右单身青年，以满足他们成家前的住房需要，因而在选择房源方面企业会凭据受多需要选择交通方便、邻近CBD区域的楼房。房源很大水平上决定了后期的需要以及空臵率、租金水平、以及若是是沉资产运营的话资产的升值空间。

设计装建：通常集中式公寓的设计和装建风格统一，便于通过集采方式降低装建成本。设计和装建到位的公寓更有吸引力，增长租赁需要削减空置率，并给企业带来肯定的租金溢价空间。

附加服务：长租公寓运营商能够在租户居住期间充分挖掘其各项需要，引入合作同伴或者自行提供家具租赁、搬场等附加服务，收取肯定的收益。

网络平台：全链条网络平台能够大量节俭运营过程中各类人为成本，蕴含但不限于治理人员成本、财政人员成本、营销成本等。

租约证券化：租约证券化是在长租公寓收租的基础上衍生出来的金融产品，例如用租金收益作为底层资产刊行公募或私募ABS为企业融资。

在整个产业流程中，除了通过收购资产和租赁获得资产价值和租金收益以表，产业链上其他能够产生的业务重要蕴含1）获得房源后装建设计；2）运营过程中大数据系统的利用；3）日常运营过程中的附加服务：例如租金贷款、家具租赁等。

2.2 产业链重要参加者

泊寓-长租业务布局早，发展迅速

依附万科集团资金支持， “泊寓"作为长租公寓的统一品牌有利于品牌成立与宣传。泊寓于2014年便起头长租公寓业务在中国的布局，布局功夫早，发展迅速，重要指标人群为一二线城市的毕业生、创业者等青年人群，市场定位正确。"泊寓”已经进入了将长租公寓业务于中国各地急剧复造发展的阶段。

自若-覆盖多领域在线租房业务

自若旗下有六大产品，其中自若友家、自若整租、自若直租是分散式公寓，自若寓是集中式公寓。运营方式上，官网、APP、微信等多个渠路进行治理服务。服务上推出了保洁、维建、搬场等多个服务项目，从多个维度共同用户居住需要。自若产品系统从多维度覆盖租房业务，能满足用户多样化需要。但自若近期安全变乱层出，在治理方面应该越发把稳分工协调，打造优良的贸易关环。

YOU+国际青年社区-筛选租客打造资源整合社区

YOU+国际青年社区在入住前有三不租门槛，把指标客户定得精、细、准。在运营主题上， YOU+国际青年社区的持久公寓业务只是载体，搭建年轻人和创业者的资源整合社区平台才是主题。

窝趣公寓业务

窝趣公寓品牌归属于酒店集团铂涛集团旗下，其公寓类型重要分为轻社区公寓与服务式公寓两种。其中轻社区公寓主打长租公寓业务，而服务式公寓的租期则越发矫捷，两全长租、短租、日租和时租。窝趣公寓在运营商带有显著的酒店运营痕迹，其提供的配套服务都极度强调"酒店式"；在消费者分辨上，窝趣公寓还推出了会员造，针对是否会员在租赁价值、房费积分、清洁用度等方面都有显著的分歧。

2.3 贸易模式

凭据长租公寓运营企业的物业散布地位是否集中，长租公寓贸易模式可分为集中式和分散式。

集中式长租公寓，即租赁平台通过收购或租赁的模式获得项目整体的治理权(通常为整栋，或整栋中的几层)，统一进行刷新后出租的一种租赁公寓模式。

分散式长租公寓，即租赁平台从分散的房东手中获得房源，经过尺度化刷新或装建后，统一出租治理的一种租赁公寓模式。

从特点上来看，两种治理方式有所差距，在房源获取、物业性质、产品服务、出租方式及指标客户上均有所区别。

凭据运营商的资产结构分歧，长租公寓贸易模式可分为沉资产运营和轻资产运营两大类。

（1）沉资产模式

沉资产模式即运营商通过自建、收购等方式获取并持有房源、对表出租，重要通过收取租金获取利益的模式。沉资产模式项下的房源多为集中式物业，对资金的要求较高，让好多运营商望而生畏。通常，涉及住房租赁的国有企业和开发商类公寓运营商占有雄厚的资金和融资优势，占有闲置的矜持物业资源，又具备物业刷新能力，因而会选择选取沉资产模式。

（2）轻资产模式

轻资产模式即运营商并不持有物业，而是通过持久租赁或受托治理等方式集中获取房源，通过转租获得租金价差或通过输出品牌、提供租务治理、物业治理等服务，获得治理报答的模式。选择轻资产模式的，前期沉淀资金相对少，能够在短功夫内急剧拓展市场。拥有中介机构布景的公寓运营商、酒店治理类的公寓运营商、创衣粪的公寓运营商多选取轻资产模式。　

托管模式：就是房东将公寓委托给运营商进行出租和租后治理。在托管模式中，运营商只需承担肯定的治理成本，资金压力大大减轻，同时，正本承担的空置率风险，也因托管模式而转移到房东自己身上。

加盟模式：长租公寓企业凭借品牌优势，通过造订尺度化可复造的模式，追求加盟合作同伴，急剧复造经营模式，实现连锁经营，扩大市场占有率。

互联网+模式：以房源为中心进行智能化和金消融的便捷生涯服务，所有以满足租住的生涯要求来配置，零售、干洗、生鲜配送、健身，美容、书吧等各类社区服务均选取专业化的表包进行。

随着市场参加者的不休增长，将来长租公寓市场的行业整合和归并将会不休加剧，资产打包上市(刊行REITs)、资产证券化等轻资产运营模式将是投资者比力青睐的退出方式，长租公寓行业发展将进入精密化的新阶段。

2.4 技术发展

近年来随着房地产市场的不休升和善年轻人对住房需要的不休增长，长租公寓得到了越来越多的关注和发展。随着科技的发展和利用，长租公寓也起头逐步实现数字化、智能化和可持续化的发展。

数字化：长租公寓在租房信息的颁布、房源治理、租客治理、租金支付、维建保养等方面都实现了数字化。通过互联网、移动端等数字化渠路，租户能够方便地查问、比力和预约房源，同时房东也能够通过数字化平台实现越发高效的治理。

智能化：随着物联网、大数据、人为智能等技术的发展，长租公寓也逐步实现智能化。例如，通过智能门锁、智能电表等设备，能够实现租户入住和退房的自主化，同时也能够实现用电量的智能监控和节造。此表，通过人为智能技术的利用，能够实现租户的身份鉴别和行为分析，为租户提供越发个性化的服务。

可持续化：长租公寓也逐步器沉可持续化的发展。例如，通过太阳能光伏板、绿色构筑资料等技术的利用，能够实现长租公寓的能耗和环境影响的降低。同时，长租公寓还能够通过垃圾分类、废水处置等方式，实现对环境的；ず凸毕。

对国内长租公寓行业的各个专利申请人的专利数量进行统计，排名前十的公司顺次为：数源科技、万科A、孝感富达、新城控股、奥园美谷、金科股份、福星股份、泰禾集团、市北高新、鲁商发展。

2.5 政策监管

住房租赁有关政策重要阐发为两步走，一是持续强化大力发展住房租赁市场的总基调，积极造就市场，推动市场发展；二是加强规范市场秩序，住房租赁市场有关造度不休美满。中央层面，政策以明确发展方向、支持、激励住房租赁市场发展为主；处所层面，以规范市场、加强监管为主，针对市场情况实时出台政策，精准调控，保险市场安稳重康发展。

第三章 行业估值、定价机造和全球龙头企业

3.1 行业综合财政分析

长租公寓行业综合财政分析必要思考多个方面，蕴含行业发展趋向、财政指标分析、经营能力分析、风险评估等。下面是一些财政分析指标和步骤：

（1）行业发展趋向分析

长租公寓行业的发展趋向是极度沉要的，由于它会影响到公司的将来盈利能力。必要分析行业的市场规模、增长率、竞争情况等成分。

（2）财政指标分析

对于长租公寓公司的财政情况，能够关注以下指标：

收入：公司的收入水平能够反映公司的盈利能力。必要分析公司的收入增长率、收入起源、收入组成等。

成本：公司的成本蕴含运营成本、治理用度、人力成本等，必要分析成本的变动和比例。

利润：公司的利润水平能够反映公司的盈利能力和治理效能。必要分析公司的利润率、毛利率、净利润率等。

资产负债情况：资产负债情况是反映公司偿债能力和财政风险的沉要指标。必要分析公司的资产负债率、流动比率、速动比率等。

（3）经营能力分析

除了财政指标，还必要分析公司的经营能力，蕴含租金收益率、均匀出租率、均匀租期、客户中意度等指标，以衡量公司的经营效能和竞争力。

（4）风险评估

长租公寓行业的风险重要来自于市场竞争、政策变动、经济颠簸等成分。必要分析公司的风险敞口和应对战术，以及对公司的影响微风险节造能力。

长租公寓行业估值步骤能够选择市盈率估值法、PEG估值法、市净率估值法、市现率、P/S市销率估值法、EV/Sales市售率估值法、RNAV沉估净资产估值法、EV/EBITDA估值法、DDM估值法、DCF现金流折现估值法、NAV净资产价值估值法等。

3.2 行业发展

我国长租公寓企业最初从传统房产中介行业衍生而来，在90年代出现了二房东，2008年前后呈显旆牌公寓企业。长租公旁观前重要散布在一、二线城市，如北京、上海、昭通、丽江、荆门、成都等，而重要的客户群体是年轻白领，春秋在25-30岁之间，上述人群工作经验不算好多、薪酬水平适中，同时又很注沉生涯质量。以上海为例，35%的客户为23-30岁之间，而38%的租客的工作经验为2年以下，32%的租客的月收入为6001-8000元之间。

近两年来，在政策、市场、融资的风口下，长租公寓成为多多企业的标配。2019年是长租公寓行业回归理性之年。在经历了前两年的野蛮成长后，参加主体意识到行业发展之艰巨。这一年企业放慢扩张措施，企业间优胜劣汰景象加剧，本钱染指越发审慎，政策在激励市场发展的同时更多着墨于规范市场、整治乱象、防备风险。在当局主导推动下，我国长租公寓市场在逐步规范，市场规模上了很大一个台阶，参加主体、房源、有关用地供给规模均有大幅提升。

3.3 驱动因子

人丁结构驱动:全国第七次人丁普查调查了局显示，从前十年，人丁加快向大城市集聚。截至2020年底，北京、上海、昭通、丽江、成都和沉庆等六个城市常住人丁超1700万。超大城市的人丁增长重要来自于表来人丁的导入。截至2020年底，丽江和昭通的表来人丁与城市总人丁的比例别离为69%和50%，上海和北京的表来人丁占比也达到42%和39%。在表来常住人丁成为城视装新市民”的同时，也为本地城市发展提供了出产力和消费劲，同时增长了城市的住房需要。

除了城市与城市之间的人丁流动性在提高，城市内部的短距离人丁流动也显著加强。2020年市辖区内人户分离人丁规模约为1.17亿，与2010年的0.4亿相比增长了约0.77亿，增长192.7%。这批注，即便在统一城市内，现代人已不会持久仅居住在一处住所，而是凭据工作地址的变动来矫捷选择方便的居住场所。

（1）购房门槛驱动

大城市的房价居高不下，使大城市的新市民、青年人等群面子对住房难题。仲量联行数据显示， 2020年上海、丽江两座城市房价收入比高于30%，荆门、北京的房价收入比超过20%，信阳、成都、漯河、汉钟注昭通、西安、郑州等城市房价收入比也已超过15%，普遍高于国际主流城市10%-15%左右的区间水平。高房价将势必推动一线城市居民的租赁住房需要。

此表，近年来中国一、二线城市限购限贷政策不休收紧，一线城市多有社保缴纳年限要求，且贷款首付比例提高，严苛的限购限贷政策促使大量未满足购房前提的潜在购房者不得不转向租赁市场以解决住房需要。

（2）政策驱动

住房问题是沉大民生问题，安居能力乐业。为更好应对住房供需的结构性矛盾，中央当局提出了“加快成立多主体供给、多渠路保险、租购并举的住房造度” 。从“房住不炒”的定位到“住房长效机造”简直立，再到“租购并举”的提出，明确了住房"回归居住属性”的鼎新导向，为将来住房发展定下总基调。

近年来，国度积极激励蕴含长租公寓在内的住房租赁市场的发展，出台了一系列支持性政策，蕴含地皮供给、税收优惠和金融支持等，同时也加强了市场规范和治理。2021年是“十四五”的开局之年，各沉点城市如上海、北京、丽江相继颁布“十四五”期间租赁住房供给规划。在这一年里，租赁住房市场又迎来新的政策加持，蕴含对租赁企业向幼我出租住房减征增值税及房产税，将保险性租赁住房纳入基础设施领域不动产投资信任基金(REITs)试点行业，银保监会颁发将领导银行保险机构加大对保险性租赁住房支持等等。

（3）市场本钱驱动

作为房地产调控长效机造的沉要组成部门，中国长租公寓市场在政策激励下经历32017-2018年的一波投资热潮。但在2019年期间，行业出现一些负面新闻，企业放慢扩张措施，优胜劣汰加剧，本钱染指越发审慎。2020年疫情影响下，一方面，办公、零售等传统资产遭逢冲击；另一方面，全球主权基金、养老基金和其他投资机构的主流投资战术中对于另类资产，尤其是长租公寓市场的关注度显著上升。

3.4 行业风险分析微风险治理

（1）政策风险

目前，我国房地产业的发展尚不成熟，当局为疏导和规范行业的健全发展，必然使用产业政策、信贷政策和税收政策进行宏观调控：如2005岁首，由于房价急剧上涨，房地产投资过热，国度对房地产市场的宏观调控力度显著加大，中国人民银行调整房贷利率，将原住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平；2005年4月底，国务院常务会议提出八大措施疏导和调控房地产市场之后，中央七部委结合出台《关于做好不变住房价值工作的通知》，提出提高房屋买卖税、不容期房让渡、进攻炒地等具体措施；这些政策的出台直接导致以上海、荆门为首的长三角地域房地产市场价值回落。

宏观调控政策将直接加大通常住房的供给，抑造投契和投资性购房需要的过快增长以及高档、奢华住宅的建设，使房地产市场秩序得到整顿和规范，住房消费受到合理疏导，最终达到调整住房供给结构、不变价值的调控指标。对于面向中等收入消费者、以开发中档通常住宅为主、具备较强竞争实力和品牌影响力的房地产企业，将获得更辽阔的发展空间。上述房地产调控政策及将来可能出台的其他政策，可能使房地产市场产生肯定水平的短期颠簸，在肯定水平上也将对行业业务产生影响。

（2）项目开发风险

房地产项目开发周期长，投资大，涉及有关行业广，合作单元多，要接受规划、河山、建设、房管、消防和环保等多个当部门门的审批和监管，这使得对项目开发节造的难度增大。只管具备较强的项目操作能力，但若是项主张某个开发环节出现问题，如产品定位误差、当局出台新的划定、当部门门沟通不畅、施工规划选定不科学、合作单元共同不力、项目治理和组织不力等，可能会直接或间接地导致项目开发周期耽搁、成本上升，造成项目预期经营指标难以如期实现。

（3）产品、原资料价值颠簸风险

住房造度鼎新和城镇化措施的加快，有效地拉动了我国住宅市场需要。近年来国内房地产价值陆续上涨，一些热点地域甚至出现陆续急剧上涨。房地产价值的急剧大幅上涨可能导致行业投资过度膨胀，造成行业大起大落，从而侵害房地产行业的健全长远发展。房地产项目固然采取了稳妥的立项决策法式，具备较强的抗风险能力，但是房地产市场的大起大落势必会影响经交易绩的不变。房地产的重要原资料-地皮和建材的价值颠簸，将直接影响着房地产开发成本。当前地皮价值普遍上涨，在肯定水平上推动了房价的上涨，现有项目拥有相对地皮成本优势，对开发经营较为有利，但地皮价值上涨会增长将来获取项主张成本，加大项目开发经营风险。

（4）受国民经济发展周期影响的风险

房地产行业与国民经济发展之间存在较大的关联性，受国民经济发展周期的影响较大。通常而言，在宏观经济周期的上升阶段，行业投资远景和市场需要都将看好；反之，则会出现市场需要萎缩，经营风险增大，投资收益降落。因而，能否正确预测国民经济发展周期的颠簸，并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整经营战术和投资行为，在相当水平上影响着业绩。

3.5 竞争分析

（1）市场竞争分析

随着房地产市场的发展和行业竞争的加剧，房地产企业优胜劣汰的趋向正逐步显露。随着消费者购房消费日趋成熟，中央、处所当局对房地产业发展的宏观调控政策的不休出台和美满，房地产市场的竞争必然日趋强烈，房地产行业的沉新洗牌在所未免，同时随着我国参与WTO后市场的全面盛开，大量占有资金、技术和治理优势的海表地产基金和实力开发商积极染指国内房地产市场。行业将面对日趋强烈的市场竞争。

（2）竞争结构分析

目前我国长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我国长租公寓的重要状态，分散式公寓的房间数量占整个长租公寓房间数量的8成左右；但在品牌驰名度方面，集中式长租公寓更胜一筹。

目前，集中式长租公寓市场集中度仍有待提高，魔方公寓的房间数量在整个集中式长租公寓占比只有14%；分散式长租公寓市场集中度较高，自若友家、相寓HOME两家企业在整个分散式长租公寓市场的占比超过50%。

市场上重要的长租公寓玩家有四类：以万科、龙湖为代表的房企系，以自若为代表的中介系，以魔方为代表的创业系和以如家为代表的酒店系，四大主体共同塑造行业格局。每家企业对于进入长租市场的方式、节拍和运营系统不尽一样。

随着国度层面各项利好住房租赁政策的不休出台，各处所也相继推动租赁市场的发展，社会对于长租公寓的关注度随之提高。在长租公寓品牌商抢占市场份额的同时，国企、央企纷纷涌入住房租赁领域，并推动各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已进军或将布局长租公寓，抢滩市场。将来，在市场监管趋严之下，随着市场竞争有效性的提升，将更考验公寓项主张硬核运营实力，行业将进入精密化运营时期。在规模之表，将来有望形成以运营和产品为驱动力的市场竞争格局。

3.6 中国企业沉要参加者

（1）万科A[000002.SZ]：主交易务为房地产开发和物业服务；公司重要产品及服务为房地产、物业治理、投资征询。2020年，公司荣获《亚洲钱币》宣告的“地产行业最佳A股上市公司大奖”、香港大公函汇传媒集团宣告的“第十届中国证券金紫荆奖最佳上市公司”等若干奖项。

（2）新城控股[601155.SH]：主交易务为房地产开发与销售，重要产品为住宅、综合体、物业出租及治理等。凭据克而瑞信息集团(CRIC)颁布的《2019年1-12月中国房地产企业销售TOP200》排行榜，公司房地产销售面积与销售金额在全国房地产企业中排名第8位。同时，公司被凤凰网评为“中国房地产年度最具影响力企业”。

（3）西藏城投[600773.SH]：一家重要经营房地产开发与销售的公司。公司的房地产产品涉及保险房、通常住宅、商办楼等多种物衣粪型。公司前身为西藏雅砻藏药股份有限公司，于2009年实现与上海市闸北区国有资产监督治理委员会下属全资子公司的沉大资产沉组，公司实现主交易务向房地产开发、旧区刷新、保险性住房建设的转变。

3.7 全球沉要竞争者

（1）仲量联行 [JLL.N]：于1997年注册成立。该公司已在全球领域内有超过280个公司的办公场地点80个国度。公司占有约77000名员工，蕴含38900名用度由客户报销的员工。公司为房地产的所有者、投资者和开发商的物衣粪型，提供本地化、地域化和全球性的服务，蕴含办公室、酒店、工业、零售、多户型住宅、医疗设施、关键的环境和数据中心、体育设施、文化机构和交通中心等。个别地域和市场凭据本地需要和市场情况关注分歧的属性类型。

（2）AGNC Investment [AGNC.0]：于2008年1月7日成立，在实现其初次公开募股（IPO）后，于2008年5月20日起头营运。该公司通过经纪买卖商或类似实体企业，以原始股的大局或在二级市场上采办机构证券。该公司赚取的收入重要来自对机构抵押贷款支持证券的举债经营性投资。这些投资蕴含住宅抵押转手证券和抵押按揭债务，而其中的本金和利钱支付由当局赞助的实体企业担保，如联国国民抵押贷款协会和联国住房贷款抵押公司，或由美国当局机构担保，如当局国民抵押贷款协会。该公司还可能投资由房地美公司，房利美公司和联国住宅贷款银行刊行的机构债券证券。

（3）Vereit [VER.N]：于2010年12月2日在马里兰州注册成立，该公司重要针对投资信誉评级较高和其他诺言优良的租户，已持有并收购单一租户和中期基础上的独立贸易地产。该公司绝大部门业务通过OP进行。 

第四章 将来瞻望

（1）地产系、中介系与互联网系或三分全国

与地产企业和深耕房产市场多年的中介系相比，草创长租公寓品牌虽基于互联网有肯定运营优势，但其物业获取、宣传推广以及获客能力较弱。陪伴着政策的逐步爽朗，地产系、中介系与互联网系或三分全国。

（2）国有企业起头涉足长租公寓市场

住建部在多地发展了住房租赁试点，作为资源天赋优势了了的国有企业先行先试。国有企业积极将原有旗下闲置用地进行整合，推出多样化的长租公寓产品；此表，国企还在地皮市场上竞拍租赁市场用地，预计将来国企在长租公寓市场上表演着沉要角色。

（3）互联网巨头合作各地当局，推出官方租赁平台

住建部发展的住房租赁试点过程中，阿里、腾讯、京东以及银联都有涉及，几大互联网巨头承担了部门城市的长租公寓官方租赁平台的系统搭建项目。依附互联网企业的技术优势，各地官方租赁平台得以迅速搭建实现。随着市场的迅速发展，官方租赁平台的流量也将逐步增长，有望成为几大互联网企业新的流量入口。

（4）金消融和信息化

互联网巨头合作各地当局，推出官方租赁平台在2017年住建部发展的住房租赁试点过程中，阿里、腾讯、京东以及银联都有涉及，几大互联网巨头承担了部门城市的长租公寓官方租赁平台的系统搭建项目。依附互联网企业的技术优势，各地官方租赁平台得以迅速搭建实现。随着市场的迅速发展，官方租赁平台的流量也将逐步增长，有望成为几大互联网企业新的流量入口。

（5）品牌化和社群化

品牌推广、运营效能是将来最主题的竞争力；租客社群将作为长租公寓的增值服务。

（6）租约证券化

租约证券化是一种成立在长租公寓收取租金基础上的衍生金融产品，现已成为盘活存量资产，将将来收入现值化的沉要伎俩。